住宅ローン控除（2026年以降入居）

制度の延長と主な変更点

国土交通省の案内では、住宅ローン減税は令和8年度税制改正で5年間延長され、令和8年1月1日から令和12年12月31日までに入居した場合に適用されます。主な変更点として、省エネ性能の高い既存住宅の借入限度額の引き上げと控除期間の13年への拡充、子育て世帯・若者夫婦世帯への借入限度額の上乗せ、床面積要件の40㎡以上への緩和（既存住宅にも適用）が示されています。合計所得金額1,000万円超の人と、子育て世帯等への上乗せ措置を利用する人は50㎡以上が必要です。

新築住宅（令和8年に居住した場合）

国税庁No.1211-1では、控除額は「年末残高等×0.7%」で計算し、次の控除限度額が上限とされています。借入限度額は控除限度額を0.7%で割った額です（本稿の計算）。

表は令和8年に居住した場合です。省エネ基準適合住宅は、令和8年・令和9年に居住した場合は控除期間13年（控除限度額14万円、特例対象個人21万円）ですが、令和10年から令和12年に居住した場合は原則0年・0円になります。ただし、令和9年12月31日までに建築確認を受けたもの、または令和10年6月30日までに建築されたものは、令和10年以降の居住でも控除限度額14万円で10年間の控除が受けられるとされています。その他の住宅（省エネ基準を満たさない新築）は、令和5年12月31日までに建築確認を受けたもの、または令和6年6月30日までに建築されたものに限り、10年・14万円の控除が受けられます。

中古住宅（令和8〜12年に居住した場合）

国税庁No.1211-3による。中古住宅は、昭和57年1月1日以後の建築、または耐震基準に適合する証明があることが要件です。買取再販住宅は別の扱いです。

特例対象個人（子育て世帯・若者夫婦世帯）

国税庁のページでは、特例対象個人を、40歳未満で配偶者がいる人、40歳以上で40歳未満の配偶者がいる人、19歳未満の扶養親族がいる人としています。判定は居住した年の12月31日の状況によります。床面積40㎡以上50㎡未満の住宅に令和8年1月1日以降に居住した場合は、上乗せは適用されません。

主な要件と注意点

• 合計所得金額2,000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満の住宅は1,000万円以下）
• 取得等から6か月以内に居住し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住
• 10年以上にわたって分割返済する借入金があること
• 床面積は登記事項証明書の表示で判断し、その2分の1以上が自己の居住用
• 令和10年以降に入居する場合、災害レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域など）の新築住宅は対象外（国土交通省）

控除額は年末残高×0.7%と控除限度額の小さい方ですが、実際に戻る金額は納めている税額によっても変わります。年末残高3,000万円・ZEH水準省エネ住宅（一般）の場合、3,000万円×0.7%＝21万円が控除額の上限になります（本稿の計算）。

相談先・申込先の選び方

初年度は確定申告が必要で、適用の可否や必要書類は税務署に確認できます。省エネ区分を証明する書類は売主や建築会社から受け取るものなので、契約前に交付の有無を確認してください。個別の税額の判断は、税務署や税理士に相談することをおすすめします。