ローン特約（融資利用の特約）

ローン特約とは

ローン特約（融資利用の特約、ローン条項）は、住宅ローンの承認が得られなかった場合に、買主が手付金を失わずに売買契約を終わらせるための条項です。東京都住宅政策本部の資料「ローン条項に関するトラブル等について」では、宅建業法の解釈・運用の考え方として、契約を解除したときに売主が受け取った手付金等を無利息で買主に返還することや、融資が成立しない場合に解除できること・解除権の行使期限を設定する場合はその旨を説明する必要があることが紹介されています。

2つの方式と期限

同資料では、買主が期限までに融資を申し込まなかった場合は、ローン条項の適用対象外とする例が多いとされています。

買主の義務と、特約が使えなかった例

買主は、定められた期間内に融資を申し込み、承認が得られるよう誠実に努める義務を負うとされています。資料で紹介されている裁判例では、事前審査で不利な情報を伝えていなかった事案や、連帯保証人を確保できなかった事案で、買主側の事情としてローン条項による解除が認められませんでした。一方、転勤や会社都合の解雇など、買主の意思で左右できない変化はローン条項の対象になると考えられるとされています。

契約書で確認する項目

• 対象となる金融機関が特定されているか（「〇〇銀行等」の書き方の範囲）
• 融資金額。一部だけ承認された場合にも条項が適用されるか
• 融資申込の期限、承認の期限、解除権の行使期限
• 解除条件型か解除権留保型か
• 手付金・受領済みの金銭を無利息で返還する定め
• 申込内容の変更や連帯保証人の変更などが適用除外になっていないか
• 重要事項説明書の「契約の解除」と「金銭の貸借のあっせん」の記載と一致しているか

仲介手数料の扱いも確認します。ローン特約で契約が解除された場合に、媒介契約の報酬がどうなるか（支払済みの分の返還など）は、媒介契約の条項で確認します。

相談先・申込先の選び方

ローン特約の期限は、金融機関の本審査にかかる日数から逆算して決めます。事前審査の段階で、本審査の所要日数と必要書類を金融機関に確認し、仲介会社と日程を共有してください。期限が迫っているのに承認の見通しが立たない場合は、期限前に仲介会社と売主に連絡します。条項の解釈で争いになりそうな場合は、弁護士や免許行政庁の相談窓口に相談してください。